[오피스텔 투자 공부] 오피스텔 투자 지역 조사하는 법, 강남 3구 (서초, 강남, 송파)의 신축 오피스텔 시세는?

안녕하세요. 준스톤입니다.

 

이전까지 오피스텔에 대한 기본적인 내용에 대해서 공부해봤는데요.

 

이제는 실전 편입니다.

 

오피스텔은 그렇다면 어디에 투자해야 할까요?

 

 

앞선 편에서 설명드린 것처럼

 

[오피스텔 매매 장단점] 최근 오피스텔 투자는 어떤 관점으로 해야할까? (tistory.com)

[오피스텔 매매 장단점] 최근 오피스텔 투자는 어떤 관점으로 해야할까?

 

오피스텔 투자에서는

 

리스크를 최대한 줄이는 것이 중요합니다.

 

제가 세운 전략은

 

1) 강남 3구 (서초구/강남구/송파구) 인가?
(->땅 값은 계속 오를 것이기 때문에)

2) 역세권인가?
(->공실 걱정이 없는지?)

3) 350세대 이상의 오피스텔인가?
(-> 관리비가 낮아지고 관리가 잘 되고, 주차공간이 넓기 때문에)

4) 주변의 오피스텔 단지를 형성하고 있는가?
(-> 상권이 함께 형성되기 때문에)

5) 전용면적이 8평 내외인가?
(-> 고소득층 1인 가구가 가장 선호하는 사이즈이기 때문에)

6) 주변 시세를 비교해보고 매매가 (분양가) 대비 수익률 5% 이상이 나는가?

 

였습니다.

 

대한민국 사람이라면 '강남 필패'에 대해서 부인할 사람은 없을 것입니다.

 

그런데 서초구, 강남구, 송파구의

최근 신축 오피스텔을 소형평수의 살펴보면

 

(2021.08 기준)

 

1) 강남역투웨니퍼스트

2019년 완공, 총 130 세대, 총 14층

전용 5.25평 - 매매가 3억.

 

 

2) 리체힐신논현

2018년 완공, 총 118세대, 총 15층

전용 6.66평 - 매매가 3.2~ 3.3억

 

 

3) 역삼역 센트럴푸르지오시티

2019년 완공, 총 736세대, 총 18층

전용 12평 - 매매가 6.3 ~ 6.8 억

 

 

4) 대치2차아이파크

2018년 완공, 총 167세대, 총 15층

전용 13.6평 - 매매가 11억

전용 6.66평 - 매매가 7.1억

 

5) 프레스티지 (삼성중앙역)

2017년 완공, 총 28세대, 총 8층

전용 10.3 평 - 매매가 6.5 ~ 7억

 

6) 아노블리81 (압구정)

2018년 완공, 총 81세대, 총 16층

전용 12.4평 - 매매가 9.3억

 

 

7) 잠실대명벨리온 (방이)

2017년 완공, 총 348 세대, 총 17층

전용 8.2평 - 매매가 3억

 

8) 잠실엘퍼스트

2019년 완공, 총 360 세대, 총 20층

전용 7.3평 - 매매가 3.2~3.9억

 

 

적은 평수임에도 높은 매매가를 형성하고 있고

 

특히 서초와 강남의 몇몇 오피스텔은 엄청난 호가를 보여주고 있습니다.

 

그에 비해 잠실의 경우는아직 저평가되어있지 않나? 생각해보고 있습니다.

 

그래서!!

잠실에 대해서 조금 공부를 해보았습니다.

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서울시는 2012년 외국인 유치 촉진 등을 위해 일정 지역을 관광특구로 지정하였습니다.

 

주요 관관 자원은 롯데월드, 롯데월드타워, 석촌호수, 방이 맛골, 올림픽공원입니다.

 

여기서 수혜를 받는 지역은 

 

방이 맛골 (분홍색)으로 표시가 된 지역입니다.

 

가보신 분들은 아시겠지만

 

원래 저곳은 모텔촌이 유명했습니다.

 

그러나 관광특구로 지정된 이후로는 모텔 사업을 확장하거나 개조할 수 없게 되었습니다.

 

따라서 저 위치는 지금 엄청난 오피스텔 밀집 지역으로 개발 중입니다.

 

잠실 주변으로는 앞으로 오피스텔이 세워질 곳이 없기 때문에

 

마지막 남은 오피스텔 개발 가능 구역이라는 뜻이고,

 

오피스텔 대규모 단지가 형성될 예정인 곳입니다.

 

 

 

 

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저는 이 지역을 눈여겨보게 되었습니다.

 

1. 주변 환경으로 인해 현재 가격이 저평가되어 있음.

-> 추후 오피스텔 단지를 형성 시 개선될 것으로 생각됩니다.

 

2. 강남 3구 중 제일 저평가되어 있음.

 

3. 이미 주변에 대규모 상권이 형성되어 있음.

 

1) 방이동 먹자골목

2) 송리단길

3) 석촌호수 카페거리

4) 롯데월드 몰/롯데백화점/롯데타워

 

 

4. 공실 우려가 있을까?

 

오피스텔의 주 고객 층인 20/30대 1인 가구는 직장에서 가까운 곳에 사는 경우가 많습니다.

 

잠실은 트리플역세권 라인 (2호선, 8호선, 9호선)의 수혜를 받는 지역입니다.

 

2호선 잠실역은 - 강남, 역삼으로도 갈 수 있고 건대로도 갈 수 있습니다.

8호선 잠실역과 몽촌토성역은 서울 동부지방경찰청/법조타운이 있는 문정으로도 갈 수 있고

반대로 강동으로도 갈 수 있습니다.

9호선의 한성백제역은 코엑스가 있는 봉은사역과 선정릉, 언주, 신논현에서 여의도까지도 갈 수 있습니다.

 

잠실 주변으로는 많은 대기업이 있는데요.

 

강남역에는 삼성 전자 서초사옥이 있으며,

봉은사역에는 현대차 그룹이 입주 예정입니다.

잠실에는 롯데월드/롯데백화점/롯데타워가 있습니다.

 

잠실역 주변에는 삼성에스디아이, 한미약품, 우아한형제들을 비롯한 수많은 기업들이 분포되어 있습니다.

 

인근에는 아산병원과 서울의료원이 있어 전문직들의 수요도 있을 것으로 생각됩니다. 

 

많이 공부했지요?

 

게다가 건너편에 올림픽공원이 있으니

 

밤에 가볍게 산책하기에도 참 좋습니다.

 

그럼 다음 시간에는 투자 계획에 대해서 조금 더 자세하게 다뤄보도록 하겠습니다.

 

 

그럼 이만.