[오피스텔 매매 장단점] 최근 오피스텔 투자는 어떤 관점으로 해야할까?

안녕하세요, 준스톤입니다.

오피스텔 투자 혹은 매매에 대해 어떻게 생각하시나요?

부동산 전문가는 아니지만,

오피스텔 매매나 투자에 대해 이것저것 공부해보고

직접 매매까지 해본 입장에서 개인적인 의견을 써보려고 합니다.

일단 오피스텔 투자 및 매매에 대해 일반적으로 알려진 단점에

대해서 먼저 알아보도록 하겠습니다.


1) 가격 하락 또는 감가상각률이 높다.

2) 대로변에 위치해 있어 주거에는 불편함이 많다. (소음 문제 등)

3) 아파트에 비해 미분양률이 높다.

4) 시세차익이 크지 않다.

5) 공급이 많아 공실의 위험이 크다.

6) 대지지분이 작고, 전용률이 낮다.


다음과 같은 이유들 때문에 오피스텔 투자나 매매를 꺼려왔습니다.

지금도 그럴까요?

계속 뒤바뀌는 부동산 정책과 끝없이 상승하는 아파트 값으로 인해

이제 금수저가 아닌 이상

서울에서 아파트 1채만 갖기에도 버거워졌습니다.

1 주택자의 집 값이 오른다고 해서

당장 팔아서 시세차익을 낼 상황이 아니다 보니
사실 세금만 오르고 그림의 떡이 아닌가란 생각도 듭니다.

당연히 없는 것보다야 있는 게 낫지만요.

그런데 앞서 말한 7가지의 단점만 잘 회피한다면 괜찮은 투자처를 찾을 수 있지 않을까요?

최근 오피스텔을 바라보는 젊은 층 (20/30대)의 인식이 조금씩 바뀌고 있습니다.

1) 직장 주변으로 독립을 하는 사람들.

2) 비혼이나 1인 가구의 증가.

3) 원룸보다는 깔끔하고 안전한 오피스텔을 선호.

4) 원룸 대비 여유로운 주차공간.

5) 평수가 높은 오피스텔은 '아파트의 대체'격인 아파텔로 인기를 끌고 있습니다.

6) 또한, 30세부터 무주택이 카운팅 되고, 오피스텔에 거주하는 것은 무주택 기간에 포함됩니다.

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부동산의 정책은 '시세차익형' 부동산을 규제하는 방향 (취득세, 양도세, 보유세 등)으로 가고 있습니다.
(현재로 집값도 너무 올라서 진짜 부자가 아니면 더 이상 건드릴 수도 없는 수준이 되었죠)

그래서 '수익형' 부동산인 오피스텔에 대한 관심이 다시 생기기 시작하고 있습니다.

투자비용도 적고 안정적으로 4~6%의 수익률을 주고 있습니다.

어떤 투자든 실패가 있고 성공이 있는 것처럼

확실한 곳을 잘 찾는 것도 중요합니다.


1) 가격 하락 또는 감가상각률이 높다.

오피스텔 건축은 작은 건설사도 좁은 땅에 충분히 지을 수 있습니다.
좁은 땅을 이용하여 가장 높은 수익을 내는 것이 오피스텔 사업이었기 때문에
서울에 수많은 오피스텔이 공급되어 왔죠.

때문에 초소형 오피스텔도 많고
적은 세대수로 인해 관리비가 너무 높았기 때문에
단점만 부각되어 온 것입니다.

공급으로 인한 가격 하락이 있었던 것이고

여전히 강남구에는 과거에 지어진 오피스텔도 높은 매매가를 보여주고 있습니다.

따라서, 앞으로 오피스텔 공급이 적을 것으로 예상되는 곳과 수요가 많을 수밖에 없는 입지를 눈여겨봐야 합니다.

2) 대로변에 위치해 있어 주거에는 불편함이 많다. (소음 문제 등)

역세권이라면 대로변이어도 공실 우려는 없습니다.

이 부분까지 신경 쓴다면 대로변에서 한 블록 들어간 오피스텔로 찾는 것이 좋습니다.


3) 아파트에 비해 미분양률이 높다.

우리나라의 특성상 아파트에 대한 수요는 멈출 줄을 모릅니다.

그에 비해 오피스텔은 거주의 목적보다는 투자의 목적으로 보는 사람들이 많기에 초기 미분양률이 발생할 수밖에 없습니다.

4) 시세차익이 크지 않다.

오피스텔은 시세차익보다는 임대수익을 보고 투자하는 인식이 강했죠.

시세차익까지 보려면 결국 땅 값이 오를 것으로 예상되는 지역 혹은 더 이상 오피스텔 공급이 없을 것으로 예상되는 지역에 투자를 해야 합니다.

5) 공실의 위험이 크다.

공실 위험을 방지하기 위해서는 주변에 오피스텔 수요층이 얼마나 많은지 예상해야 합니다.

주로 사회초년생 직장인들이 많은 회사들 혹은 학교가 분포되어있는지 찾아보는 것이 필요합니다.

출퇴근이 용이한 역세권이라면 더욱 공실 위험을 줄일 수 있습니다.

6) 대지지분이 작고, 전용률이 낮다.

오피스텔의 대지 지분은 원래 적은 편이긴 하나 역세권의 좋은 자리를 구한다면 땅 값은 계속 오를 것이니 큰 걱정을 안하셔도 됩니다. 하지만 전용률이 낮은 것은 어쩔 수 없죠. 가능하면 50%에 근접하거나 그 이상인 곳으로 구하는 것이 좋습니다.

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물론 오피스텔 투자는 환금성이 낮기에

젊은 나이보다는 중장년기에 투자하기 용이할 수 있습니디.

그러나 적절히 계획을 잘 짠다면 20-30대에도 투자를 해볼 수 있죠.

저 역시 20대에 오피스텔을 매매했기 때문에

천천히 그 이야기에 대해서 풀어보려고 합니다.

내가 오피스텔을 분양받을 때 고려했던 사항은

1) 강남 3구 (서초구/강남구/송파구) 인가?
(->땅 값은 계속 오를 것이기 때문에)

2) 역세권인가?
(->공실 걱정이 없는지?)

3) 350세대 이상의 오피스텔인가?
(-> 관리비가 낮아지고 관리가 잘 되고, 주차공간이 넓기 때문에)

4) 주변의 오피스텔 단지를 형성하고 있는가?
(-> 상권이 함께 형성되기 때문에)

5) 전용면적이 8평 내외인가?
(-> 고소득층 1인 가구가 가장 선호하는 사이즈이기 때문에)

6) 주변 시세를 비교해보고 매매가 (분양가) 대비 수익률 5% 이상이 나는가?



그럼 이만

다음 시간에는 오피스텔과 관련된 세금에 대해 알아보겠습니다.

[2021 오피스텔 세금] 오피스텔 취득세/부가가치세/양도소득세/소득세/재산세/종합부동산세 한 눈에 총정리! (tistory.com)

[2021 오피스텔 세금] 오피스텔 취득세/부가가치세/양도소득세/소득세/재산세/종합부동산세 한 눈

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제가 집필한 저서를 소개해드리며 마무리하고자 합니다.

1) 정신 건강 에세이 : 번아웃, 화병, 우울증, 불안장애, 멘탈 관리, 심리 상담에 관한 내용들을 가볍고 쉽게 풀었습니다.

책정보, 사실 우리는 불행하게 사는 것에 익숙하다 : 네이버 책 (naver.com)

사실 우리는 불행하게 사는 것에 익숙하다

2) 건강 에세이 + 가이드 북 : 의사와 약사가 친한 지인들에게 해주던 건강과 약 이야기를 쉽게 푼 내용으로 아플 때마다 꺼내어 볼 수 있는 가이드 북입니다.
의사와 약사는 오늘도 안 된다고 말한다 - YES24

의사와 약사는 오늘도 안 된다고 말한다  - YES24