[서울 아파트 사전청약] 고덕 강일 분양가 5억선 아파트? 평수는? 실상은?

안녕하세요, 준스톤입니다.

얼마 전 국토부에서 청년 주거 대책을 발표했고, 그 당시 제시했던 3가지 유형의 안을 처음으로 도입한 것이 다음 달에 사전청약을 하게 되었습니다.

 

[청년 주택] 국토부 '청년 주거 대책 발표' 50만 호 공급 계획 (tistory.com)

[청년 주택] 국토부 '청년 주거 대책 발표' 50만호 공급 계획

	나눔형	선택형	일반형
물량	25만호	10만호	15만호
특징	시세 70%이하 분양 시세차익 70% 보장 (5년 거주)	6년간 임대거주 후 분양여부 선택	시세 80% 수준 분양
한도	5억원	5억원	4억원
LTV	최대 80%	최대 80%	70%
금리	1.9~3.0	1.9~3.0	2.15~3.0
만기	40년	40년	30년

 

이중 나눔형을 적용하는 곳은 '서울 고덕 강일지구의 500가구 물량'입니다. 

 

해당 지역은 주변 시세의 절반가량으로 공급될 예정이며 분양가는 5억 정도 수준이라고 합니다.

 

청약에 당첨된 사람은 LTV 80%이며 금리는 1.9~3.0%입니다.

 

분양 예정지의 맞은 편인 강동리버스트 4단지의 호가가 10억 원대인 것을 감안하면 전세가는 약 5억 원대로 정해질 것 같습니다. 

 

의무거주기간은 5년이고, 공공에 환매하는 경우에는 시세차익의 70%를 보장한다고 합니다. 

 

초기부담금은 약 1억원 정도만 있으면 젊은 층들도 청약을 할 수 있다는 것이 특징입니다. 

 

 

 

그런데...

 

몇 가지 집고 넘어가야 할 내용들도 있습니다.

 

일단 건물에 토지 가격이 포함되어있지 않습니다. 일반적으로 집 값이 오르는 것은 부분적으로 토지의 가격이 오르기 때문입니다. 집은 오래될수록 감가가 생길 수밖에 없는 구조이죠.

 

그런데 토지가 아닌 건물만 5억을 주고 분양을 받는다?

토지에 대한 임차료를 매달 약 30만원씩 내야 한다?

 

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예시

 

청년이 1억 원을 가지고 청약에 당첨됐을 경우

 

대출 : 4억 원

금리 : 2%

 

월 이자 : 67만 원

토지 임대료 : 30만 원

아파트 관리비 : 20만 원

 

한 달에 약 117만 원을 비용으로 부담하면서 살아야 합니다. 

 

건너편의 동일 평수의 시세는 10억 원이고, 이 아파트의 분양가는 5억이라고 해봅시다.

 

평균적으로 서울권 아파트 가격에서 토지가 차지하는 비율은 비율은 35~48%입니다.

(아파트마다 차이가 있음)

 

대략적으로 3.5억에서 4.8억은 아파트 건물이 아닌 땅 가격이라는 뜻이죠.

 

또, 한 달에 토지 임대료로 30만 원을 낸다는 것은 4%의 이자로 따져도 약 1억 원의 목돈을 의미합니다.

 

대충 계산해봐도 10억 - 3.5억 -1 억  = 5.5억

 

한국에서 집을 사고 자하는 이유는 안정 + 집값 상승인데 토지가 포함되어있지 않는 집은 실질적인 거주의 목적으로만

 

될 것 같습니다. 그렇다면 결국 나라에 전세금을 내고 사는 것과 다름이 없는 셈이고...

 

나갈 때 팔고 나가야 한다는 제약까지 생겨버린 셈이 아닐까요?

 

사실 어떻게 될지는 아무도 모르겠습니다.

 

경쟁률이 궁금해집니다.

 

그럼 이만.