부동산에 관심을 가지는 사람들이 많아지고 있다.
이제는 대부분의 정보가 유튜브나 블로그 등에서 노출되어 있다 보니,
부동산에는 저평가라는 말을 붙이기가 애매해졌다고 한다.
이제 저평가라는 말은 없지만 유망주는 존재한다.
앞으로 호재가 기대되는 곳이 바로 그러하다.
(ex, 재개발/재건축 호재 등)
부동산 하면,
강남 3구, 마용성을 비롯해서
최근에는 한강 주변 부분이 많은 관심을 받고 있다.
동작구, 광진구, 강동구...
재개발로 보자면 흑석, 신길, 노량진 등
동대문구도 이문동 재개발을 기반으로 꿈틀대기 시작한다.
과천과 판교는 여전히 높고,
정자동, 분당, 위례. 수지 등도 뜨겁다.
사람들의 관심을 많이 못 받고 있지만
과거 핵심 지었던 동네가 있다.
바로 구도심, 중구다.
서울 중구에 대해서는 모르는 사람들이 많다.
그 이유는 바로 서울 자치구 중 거주민 수가 가장 적기 때문이다.
(25개 중 꼴등)
이런 중구에는 또 의외의 모습이 있다.
바로 재정 자립도에서 강남 서초구와 항상 어깨를 나란히 한다는 점이다.
이게 무엇을 의미할까?
예산은 많지만 지원해 줄 아파트는 적다.
즉, 현재 있는 아파트들은 지원을 많이 받고, 또 중구청에서는 추후 개발 의지가 아주 강력하다는 뜻이다.
중구청장은 신당-청구-약수를 대규모 주거 단지로 재개편하고자 하는 의지가 강하다.
현재 중구 신당동 일대 재개발 예정 현황이다.
신당역부터 청구역 약수역 버티고개역까지는 보기 드문 평지이며, 2, 3, 5, 6호선이 지나가는 좋은 입지를 가지고 있는 동네다.
이 동네가 전반적으로 개편되면 말 그대로 천지 개벽이 될 동네가 될 예정이다.
중구 신당동 일대의 장점은 바로 성동구의 핵심 입지인 금호/신금호와 인접해있다는 것이다.
공동생활권을 가져간다는 점과 동네 자체에 균질성이 있다는 것이 또 하나의 큰 장점이다.
이 동네에서 가장 상승 가치가 높아 보이는 곳은 어딜까?
1) 남산타운아파트
2) 약수하이츠
3) 신당삼성아파트
4) 청구이편한세상
5) 신당현대아파트
6) 신당하이베르
7) 신당푸르지오
여러 곳을 고민했지만 3번 신당삼성 아파트가 상승가치가 높다고 판단했다.
아파트에 대한 임장 후기나 간략한 정보는 너무 쉽게 찾아볼 수 있기 때문에 핵심적인 이야기만 정리해 보겠다.
우선 올해 1월과 11월 실거래가 (84제곱) 기준으로 아파트 상승률을 비교해 보자.
1) 남산타운아파트
13억 2000만 원 -> 15억 8500만 원 (약 20%)
2) 약수하이츠
13억 3000만 원 -> 16억 2000만 원 (약 22%)
3) 신당삼성
11억 3000만 원 -> 15억 원 (약 36.4%)
4) 청구이편한
15억 -> 18억 5000만 원 (약 23%)
5) 신당현대
9억 2000만 원 -> 10억 5000만 원 (약 14%)
6) 신당하이베르
12억 9800만 원 -> 14억 9000만 원 (약 15%)
7) 신당푸르지오
12억 5000만 원 -> 14억 (약 12%)
올해 약 20% 이상 상승한 거면 서울 아파트 치고 많이 오른 것이다.
그중에서도 신당 삼성은 36.4%를 기록했다는 것은 같은 동네임에도 더 높은 폭으로 올랐다는 것이고,
아파트에 대한 재평가가 이뤄졌다는 뜻이다.
신당삼성에 대한 평가는 왜 달라졌는가?
1. 신당 8구역 재개발 착수로 인한 단점 해소
신당삼성 아파트는 정문으로는 청구역이 있고, 후문으로는 신금호역이 있는 더블 역세권 아파트이다.
청구역까지 정문 기준 4분, 신금호역까지 후문 기준 6분이다.
이 정도 거리 면 역세권 종상향 개발(재건축 가능성 있음)이 가능하다는 점도 참고로 알아야 한다.
하지만, 완벽한 육각형이었으면 현재의 가격이었을 리는 없다.
첫 번째 단점은 청구역에서 아파트 정문까지 빌라와 정신없는 가게들이 많았다는 것이다.
과거 시점으로 쓴 것은 이제 이주가 완료되었고 25년 1월부터 철거 공사가 시작된다.
이 지역은 바로 신당 8구역으로, 입주 시 감히 30억을 예상하는 중구 대장이 될 '오티에르'가 들어올 예정이다.
두 번째 단점은 주변에 걸어서 갈만한 상권이 적다는 점이다.
물론 후문을 통해 신금호 상권을 가면 되지만 정문으로 나가고 싶어 하는 것이 사람 심리랄까?
이것도 오티에르가 들어오면 자연히 해소되리라 생각한다.
세 번째 단점은 정문까지 올라가는데 약간의 경사가 있다는 점이다.
직접 가본 결과, 옥수나 금호 혹은 수준의 경사는 아니고 성인이면 충분히 오갈 수 있는 수준이다.
물론, 고령자가 유아는 예외.
내 번째 단점은 학군지가 아니라는 점이다.
현재 거주하는 입주민들은 바로 옆에 있는 행당동 학원가나 압구정 학원가로 보낸다고 한다.
두 곳 모두 20분 내의 거리이기 때문에 불가능한 것은 아니지만, 대치나 목동, 잠실에 비할 바는 되지는 않는다.
추후 재개발 및 아파트 단지들이 더 들어오면 이 부분도 해소되리라 생각한다.
하지만, 이 점도 오티에르가 들어오면서 부분 평탄화 + 에스컬레이터 등으로 개선되지 않을까 예상해 본다.
2. 신당동에 대한 입지적 재평가
개인적으로 걸어서 가볍게 갈만한 거리는 600~700 m 수준으로 생각한다.
신당삼성 아파트는 가볍게 걸어서 10분 내로 청구역, 신금호역, 약수역으로 갈 수 있다.
조금 더 가면 신당역도 이용이 가능하다.
2, 3, 5, 6호선을 모두 이용이 가능하다는 것이다.
청구역에는 버스로 압구정, 역삼, 신사, 고속 터미널, 잠실까지 가는 버스가 있다.
청구역 기준, CBD, YBD, GBD까지 20분대이고,
향후 용산국제업무지구가 들어오더라도 20분 내로 진입이 가능하다.
실제 중구는 서울의 중심이기 때문에 동서남북 어디를 가더라도 30분 내로 갈 수 있다는 것이 엄청난 장점이다.
또한, 차로 이동 시에도 엄청 가깝게 진입할 수 있다는 것이 큰 특징이다.
3. 문화적 접근성?
이 부분은 대중적인 가치는 아니지만 소수의 마니아층에게는 하나의 수요의 원인이 될 수 있다.
과거 전형적인 베드타운에 살아본 입장에서 대규모의 아파트 단지 속에서만 사는 것은 문화적 갈증을 유발할 수 있다.
그래서 주말에 차를 끌고 박물관, 관광지, 미술관, 핫플 등을 가려고 해도
서울의 고질적인 주차난 등으로 인해 스트레스를 받는 일이 한두 번이 아니었다.
신당삼성 아파트는 당연히 차로 이동하면 더 가깝지만 충분히 걸어서도 서울 핵심 관광지들을 투어할 수 있다는 것이 또 하나의 장점이다.
1. 남산 둘레길
신당삼성 아파트는 남산/남산타워/신라호텔 뷰를 가진 몇 안 되는 뷰 맛집 아파트이다.
물론 낮은 층들은 향후 오티에르가 등장하면서 시야가 가리겠지만, 여전히 고층은 뷰 맛집으로 유지할 것이다.
신당삼성에서 남산타워까지 아파트에 있는 남산 둘레길을 따라가면 45분 코스로 갈 수 있다. (성인 남성 기준)
2. 광화문, 서촌, 인사동, 북촌, 안국 등등
청구역에서 3~4 정거장 사이에 광화문, 경복궁, 덕수궁, 청계천, 종묘, 서촌, 북촌 등등 수많은 관광지가 즐비하다.
3. 한남동/이태원/성수동/망원동 핫플?
유명하다는 핫플도 모두 20분 내외로 뚜벅이 가능하다.
지금까지의 내용을 종합해 보면, 올해 신당동 일대 아파트 가격이 급격히 상승한 이유와
그중에서도 신당삼성 아파트가 상대적으로 더 큰 상승폭을 보인 배경을 충분히 이해할 수 있다.
중구 신당동은 과거 단독주택이 밀집해 있었고, 박정희 전 대통령 가옥이 위치할 정도로 한때는 전통적인 부촌의 성격을 지닌 지역이었다.
즉, 도심 내에서도 역사적으로 입지적 가치가 높은 지역이라는 점은 이미 오래전부터 형성되어 있었다.
그러나 시간이 지나면서 서울 외곽 및 수도권 주요 지역에 대규모 신축 아파트 공급이 이어졌고,
이와 함께 이른바 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’이라는 시장 분위기가 확산되면서
상대적으로 구축 아파트가 많은 신당동은 주목도가 낮아지는 흐름을 겪었다.
핵심 입지임에도 불구하고 신축 선호 현상 속에서 가격 상승이 제한적이었던 것이다.
이러한 흐름이 변화하기 시작한 것은 신축 아파트 가격이 지속적으로 상승하고,
동시에 대출 규제가 강화되면서 실수요자들이 현실적으로 신축 아파트를 매수하기 어려운 환경이 조성되었기 때문이다.
과도하게 높아진 신축 가격에 대한 피로감이 누적되면서, 수요는 점차 ‘무조건 신축’이 아닌 ‘입지와 미래 가치’를 함께 고려하는 방향도
조금씩 고려되기 시작했다.
그 결과, 도심 핵심 입지에 위치하면서도 가격 부담이 상대적으로 덜한 구축 아파트, 그리고 향후 재건축이나 리모델링 가능성이 있는 단지들에 대한 관심이 다시 살아나게 되었다.
신당동 일대의 가격 상승은 이러한 수요 이동의 결과이며,
그중에서도 입지 경쟁력과 단지 규모, 향후 사업 가능성을 동시에 갖춘 신당삼성 아파트가 시장의 선택을 받으며
더욱 큰 폭의 상승을 기록한 것으로 해석할 수 있다.
결국 올해 신당동 아파트 가격 상승은 일시적인 현상이 아니라,
신축 위주의 시장 흐름에서 입지 중심의 현실적인 선택으로 전환되는 과정에서 나타난 구조적 변화라고 볼 수 있다.
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